不動産市場のビックピクチャー

日本に限らず世界的にかは未確認ですが、概ね適用できるはず。

メカニズムは長くなるので割愛しまして、要すれば、
　・資産バブルは今後も変わらず定期的に繰り返す
　・これからは若干マイルドになり、景気循環という言葉に収まる
という岐路にもしかしたら立ってるのだろうかというところを考えてます。

後者の場合、これまで勝ちパターンといわれていたものについてネガティブフラグがつくかもしれません。実現可能性はさほど無いと踏んでいますが、経済モデルが仮に転換すると、投資運用方針の基本設計に影響するかも知れぬ、というところで軽く検証を行っています。

前者の場合、金余り現象が起きており、退避資産として不動産が扱われることから、一定程度の需要（実需ではなく投機需要）があるものと予想されます。この場合は、なんらかのサイクルでもって不動産価格は上下動を繰り返すことになります。よって、長めの運用期間を想定するのなら、ポートフォリオの一角に不動産を加えるのはありとなります。

ちなみに第三の道として、高値圏を長期間維持するという流れもありえますが、これは前者のバリエーションと言えます。不動産市場のサイクルは場合によっては、結構長かったりもするので、個人個人の投資スタンスと期間感覚からすると、「長期！」と思えるというのはあるのでしょう。

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ちなみに、REITもうちょっと見直さない？という声があったりします。これは
　・利回りが下がらない
　・キャピタル狙いの投資ではない
という条件を投資家サイドが納得して受け入れるならありだと言えます。

実際、直近のREITの年平均配当利回りは5.1％(時価加重)と、過去の最高水準 (5.9%)ほどではないが、株式や債券でこれほどの高利回りを実現できる銘柄はなかなか見当たらない。また、投資口価格の割安度を判断する指標の一つであるPBR(株価純資産倍率)は、上場42銘柄中25銘柄が１倍を下回っており、投資口価格は概ね割安ゾーンにあるものと判断できる。

利回り資産欲しい人、結構いますし。

とはいえ、今が底ですか？という問いには運用資産の商品構成でも分かれてくるでしょうし、難しいところです。