PF部会6月終了：不動産市場の行方

というわけで無事に終了しました、おやつはひさしぶりにメゾンカイザーのパンとクッキー。ついでなのでロゴでも張ってみます。

月次定点観測のところはだいぶとフォーマットが出来てきているのでいつもどおり。全体的にリスクファクターがまだまだ多く、先進国経済は横ばいで軽くシュリンクした流れです。

新興国は少し落ち着いたもののまだまだ旺盛な成長力を持っているのは確かですが、さて投資は？と問われると、”行き過ぎの調整”という言葉が頭をちらついて悩ましい。ちらほら各所で言われてますが、08年は腕を問われる年になるでしょう。

となると、予想されるのが、過去数年の勝ちパターンをまとめた投資手法をなぞることのリスク。一時期のトレンドを普遍手法として紹介してしまう（あるいは意図的に）というのは、しばしば書籍や雑誌やマニュアル本で行われてしまうところですがこれも乗っかると危ないものが混じってきてるのではないかと。

そして、今月は予告通り、不動産市場動向のエキスパートの方に来て頂きました。（重ね重ねありがとうございますmＯm＞Mさん）

先行きどうなる、というところや実はいまあの辺でこんな動きが、といったところはそれはそれで面白かったのですが、個人的にちゃんと考えないといかんなと思い返していたのが、見た目似ているからといって、不動産というアセットクラス名で全部括ってしまうことの怖さ。

例えば、やりとりのなかで、イギリスの不動産市場が年金運用に深く紐づいており、長期の資産形成に役立っているという話がありました。これはざっくりフレーム化すると、
・固定資産としたの不動産を安定資産としてとりまとめ
・インカムのキャッシュフローを年金資産に紐付ける
という形になってることになります。

位置づけからしても、単純に投資とかアセットクラスというよりは、もはや社会制度というレベルに至ってるような感覚を受けます。取引制度や商習慣などをチェックしないと結論は出せないですが、切った張った売った買ったというのとは若干違うカルチャーがあるのではないかと。

不動産話に入る途中でで少し話をしたグローバル国際都市（ロンドン、NY、東京、大きめの都市とみなしてのシンガポールetcetc）のマネーの流 れと地方都市での賃貸不動産の位置づけの違い。前者はダイナミックに動く経済で、いわゆるところの市場と取引というイメージがもっとも似合うところでしょ う。KPIがあり、インディケーターがあり、先行きがあり、市場動向と空気があり、バブルがあり破裂があり。

地方経済になると、これら国際資本市場の大きな動きからは外れ、投資というよりは信用金庫からの借り入れと生活経済というような。

透明度という意味では地主牛耳り傾向のある日本の不動産と、仮想的大地主としての大手財閥の存在。市場というよりも権力と交渉。

イギリスの仕組みは感覚としてはもはや債権市場に近いでしょう。二つ目の都市部はいわゆる投資や売買、場合によってはM&Aみたいな感覚が近い。地方になると、投資とかいうよりは地場経済という別物に。最後になると、現代金融理論とはまた違う、プライベートに近く分散とかアセットクラスとか ごたごた言うよりも、一言地主さん。

ざっくり粗いですが、これらのフレームを受け入れると、不動産というアセットクラスで全部を括ると却って間違うなということになり、ついでにアロケーションの組み方も変わってくるということが想定されます。
（同様の構図は株でもあるので、目新しい切り口ではないのですが）

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もうひとつ、改めて感じたのは、REITを買うにはデューデリが必須だということ。ファンド形式になっているので、債権ファンドや株ファンドと同じ ような感覚で取引されてしまいがちですが（実際、販売窓口でもそう扱われてますが）、今回ストラクチャーや裏側での運用の状況、開示情報についてのコメン トを聞いてると、感覚としては個別株の方が遥かに近いです。前々からぼんやり感じていたことがこれでフォローされました。

あるいは、上記の大地主傾向を考えると、個別のREITとかより、三菱地所とかを買っている方がもしかすると取り扱いが良いのかもしれません。

という感じで、前日のカンファレンスといい、不動産ネタの多い今週今月でした。